Le DPE F en location concentre une part importante des inquiétudes des bailleurs français depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et résilience. Nous voyons chaque semaine des propriétaires découvrir, lors d’un changement de locataire, que leur appartement classé F va devenir interlogeable au 1er janvier 2028. Le calendrier est désormais gravé dans le marbre : G interdit à la signature depuis le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034. Comprendre les obligations associées au DPE F et anticiper les travaux est devenu une nécessité financière, pas un simple choix de confort. Voyons concrètement ce que risque un bailleur, quels travaux engager, et combien tout cela coûte à date de mai 2026.
Ce que signifie un DPE F en 2026 pour un logement loué
Un DPE F correspond à un logement consommant entre 331 et 420 kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an, avec des émissions comprises entre 71 et 100 kg de CO2/m²/an. Concrètement, pour un appartement de 70 m², la facture énergétique annuelle atteint souvent 2 400 à 3 200 € selon l’énergie utilisée, contre 900 à 1 200 € pour un même appartement classé C. Le diagnostic réalisé depuis la réforme de juillet 2021 repose sur une méthode unifiée appelée 3CL, qui prend en compte la consommation théorique du bâti et non plus les factures du dernier occupant. Cette méthode pénalise les passoires thermiques mais sécurise les acquéreurs et locataires.
Les obligations actuelles du bailleur d’un DPE F
Depuis août 2022, le loyer d’un logement classé F est gelé. Concrètement, il est impossible de l’augmenter entre deux locataires ou lors du renouvellement du bail, même si l’indice de référence des loyers progresse. La consultation du DPE devient obligatoire dès l’annonce immobilière, avec mention explicite de la classe énergétique et de la consommation moyenne estimée en euros. Le bailleur doit également fournir un audit énergétique réglementaire lors de la vente, document distinct du DPE et plus complet, facturé entre 600 et 1 200 € par un diagnostiqueur certifié. Pour anticiper, nous recommandons un bilan énergétique du logement dès aujourd’hui afin d’identifier les leviers les plus rentables.
Le calendrier d’interdiction de location DPE F
Le décret du 13 avril 2022 a fixé un calendrier irrévocable. Au 1er janvier 2028, tout logement classé F devient un logement non décent au sens du décret de 2002 modifié. Cela signifie qu’aucun nouveau bail ne pourra être signé, et qu’un locataire en place pourra exiger des travaux ou saisir la commission départementale de conciliation. Les baux signés avant 2028 continuent de courir, mais leur reconduction tacite n’efface pas l’obligation : à chaque renouvellement, le bailleur s’expose à un recours. Le passage en F en 2028 suit logiquement l’interdiction du DPE G en location entrée en vigueur en 2025, et précède celle des classes E prévue pour 2034.
Les sanctions concrètes à attendre après 2028
Le locataire d’un logement non décent peut saisir le juge des contentieux de la protection pour exiger la réalisation des travaux, une diminution rétroactive du loyer, voire le versement de dommages et intérêts. Les jurisprudences récentes, notamment l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 14 mars 2025 que nous suivons attentivement, valident l’application de pénalités allant jusqu’à 30 % du loyer mensuel jusqu’à la mise en conformité. La Caisse d’allocations familiales peut également suspendre le versement de l’APL au locataire, mécanisme rare aujourd’hui mais qui deviendra systématique après 2028 selon les annonces du ministère du Logement.
Quels travaux pour passer un DPE F en E, D ou C
Sortir un logement du classement F demande presque toujours un bouquet de travaux, jamais une action isolée. L’audit énergétique réglementaire identifie en général trois leviers complémentaires : l’isolation des parois opaques, la rénovation du système de chauffage et l’amélioration de la ventilation. Pour un appartement parisien classé F de 60 m², passer en D suppose typiquement le remplacement de la chaudière gaz par une PAC air-eau (10 000 à 14 000 €), une isolation des combles soufflée si le logement est en dernier étage (1 200 à 2 500 €), et le remplacement des fenêtres simple vitrage (4 000 à 7 000 €). Les aides MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné couvrent jusqu’à 65 % du devis HT pour les ménages très modestes en mai 2026.
Les aides mobilisables en 2026 pour un bailleur
Depuis le 1er janvier 2024, MaPrimeRénov’ est ouverte aux propriétaires bailleurs sans condition de revenus pour les bouquets d’au moins deux gestes ou pour les rénovations d’ampleur visant un gain de deux classes minimum. L’Anah finance jusqu’à 90 % du coût HT pour les rénovations globales atteignant le niveau Bâtiment Basse Consommation, avec un plafond de travaux de 70 000 €. Les certificats d’économie d’énergie (CEE) bonifiés via les coups de pouce chauffage et isolation viennent compléter l’enveloppe. L’installation d’une pompe à chaleur air-eau Daikin dans un logement bailleur peut bénéficier d’une prime CEE de 4 000 à 5 500 € en mai 2026 selon les revenus du locataire, cumulable avec MaPrimeRénov’.
Vendre ou rénover : que choisir avant 2028
La décote des passoires thermiques sur le marché secondaire s’est creusée depuis 2023. Les notaires de France ont chiffré l’écart de prix médian à 14 % entre un bien F et un bien D équivalent en zone tendue, et jusqu’à 22 % en zone détendue. Pour un appartement vendu 250 000 € en classe D, l’équivalent en F se négocie autour de 215 000 à 220 000 €. La question rationnelle devient : investir 35 000 € de travaux pour reclasser le bien et préserver sa valeur locative, ou accepter la décote et vendre rapidement. Nous penchons clairement pour la rénovation lorsque le bailleur conserve son bien plus de cinq ans, car le retour sur investissement s’établit autour de sept à neuf ans grâce aux aides et à la prime à la revente.
Questions fréquentes
Peut-on encore louer un DPE F en 2026 ?
Oui, la location d’un DPE F reste autorisée jusqu’au 31 décembre 2027 pour les nouveaux baux. Le loyer est cependant gelé depuis août 2022, et l’audit énergétique réglementaire devient obligatoire à la vente. Au 1er janvier 2028, le logement deviendra non décent et la signature de tout nouveau bail sera interdite.
Quel budget prévoir pour sortir un logement du classement F ?
Comptez 25 000 à 45 000 € HT pour un appartement de 60 à 80 m² visant la classe D, et jusqu’à 70 000 € pour viser un B avec MaPrimeRénov’ Rénovation d’ampleur. Les aides cumulées couvrent en moyenne 50 à 65 % du devis HT pour un bailleur en 2026, selon les revenus du locataire et le gain de classes obtenu.
Le locataire peut-il refuser un DPE F ?
Le locataire ne peut pas refuser un logement F avant 2028, mais il peut demander une réduction de loyer si l’étiquette énergie ne figurait pas dans l’annonce. Après 2028, il pourra saisir le juge pour exiger les travaux ou résilier le bail sans préavis en cas d’inaction du bailleur.
Conclusion
Anticiper la fin de la location DPE F est devenu un calcul économique aussi bien qu’une obligation réglementaire. Engager les travaux entre 2026 et 2027 permet de bénéficier des aides actuelles, qui devraient se durcir mécaniquement à mesure que les ménages contraints affluent. Avant de signer un devis, demandez systématiquement un audit énergétique réglementaire et confrontez plusieurs scénarios de bouquets de travaux pour identifier le meilleur rapport entre coût, gain de classes et confort du locataire.