Le Diagnostic de Performance Énergétique est opposable depuis juillet 2021. Il n’est plus « indicatif » : il a une valeur juridique et conditionne directement le droit de louer ou de vendre un logement. Pour les propriétaires bailleurs, le calendrier des interdictions 2025-2034 change radicalement la gestion du parc. Voici ce qu’il faut savoir pour ne pas se retrouver avec un bien invendable ou inlouable.
Le calendrier des interdictions
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location pour les nouveaux baux (baux signés ou renouvelés après cette date). Le 1er janvier 2028, ce sera au tour des F. Le 1er janvier 2034, les E rejoindront la liste. Au final, seuls les logements classés A à D seront encore louables en 2034. Ce calendrier est inscrit dans la loi Climat et Résilience de 2021 et n’a pas bougé depuis.
Pour les baux en cours au moment des échéances, le bailleur reste techniquement protégé tant que le bail n’est pas renouvelé — mais un locataire peut saisir le juge pour exiger des travaux, et la reconduction tacite devient impossible.
Quel impact sur la valeur vénale ?
L’Observatoire des notaires documente depuis 2023 une décote systématique de 8 à 18 % entre un bien classé D et un bien classé F ou G équivalent, à surface et emplacement comparables. À Paris, où la tension locative est maximale, la décote G peut atteindre 25 %. Cette décote intègre deux choses : l’interdiction de location qui réduit la rentabilité, et le coût des travaux à venir que l’acheteur doit anticiper. Acheter une passoire thermique en 2026 sans projet de rénovation est un calcul hasardeux.
DPE : comprendre les deux étiquettes
Le DPE affiche deux étiquettes depuis 2021 : l’étiquette énergie (consommation en kWh/m²/an) et l’étiquette climat (émissions de gaz à effet de serre en kg CO₂/m²/an). La classe retenue pour le calendrier d’interdictions est celle la plus défavorable des deux. C’est un piège : une maison à 180 kWh/m²/an (classe D en énergie) chauffée au fioul émet souvent 55 kg CO₂/m²/an, ce qui la fait basculer en classe E climat — donc E au global. Le chauffage carboné dégrade systématiquement la note, d’où l’intérêt de remplacer rapidement une chaudière fioul par une pompe à chaleur.
Méthode 3CL-DPE 2021 : ses forces et ses limites
Depuis 2021, le DPE suit la méthode 3CL-DPE 2021 (calcul théorique standardisé), qui remplace l’ancienne méthode sur factures. Elle est plus fiable pour les logements récents mais peut surestimer les consommations des maisons en pierre ou en torchis, dont l’inertie n’est pas correctement prise en compte. Résultat : beaucoup de maisons anciennes ont vu leur DPE se dégrader d’une à deux classes après 2021, sans que rien n’ait changé physiquement. On peut contester le résultat auprès du diagnostiqueur et, si nécessaire, faire refaire le diagnostic — les recours sont détaillés dans notre catégorie DPE & audit énergétique.
L’audit énergétique réglementaire
Depuis 2023, la vente d’un logement classé F ou G impose un audit énergétique réglementaire en plus du DPE. Depuis 2025, cette obligation s’étend aux E. L’audit coûte 500 à 1 000 € TTC et propose au moins deux scénarios chiffrés de travaux permettant d’atteindre au moins la classe C. C’est ce document qui pilote ensuite le Parcours accompagné MaPrimeRénov’ si vous décidez de rénover. Il est aidé à 100 % pour les ménages Bleu.
Plan d’action pour sortir d’une passoire F ou G
Voici l’ordre qui fonctionne dans 80 % des cas, à adapter selon l’état du bâtiment. Commencez par isoler les combles (gain d’une demi-classe, voir notre dossier isolation). Enchaînez avec l’isolation des murs par l’extérieur si la façade le permet, ou par l’intérieur sinon (gain d’une classe). Changez ensuite le chauffage pour une PAC air/eau ou une chaudière à granulés (gain d’une à deux classes en bilan global grâce à la meilleure étiquette climat). Posez une VMC double flux si la configuration le permet. Enfin, traitez les fenêtres si elles sont encore en simple vitrage.
Ce bouquet de travaux permet typiquement de passer de G à C ou B, éligible au Parcours accompagné MaPrimeRénov’ avec une aide pouvant atteindre 70 000 €. Voir notre guide rénovation globale.
Les erreurs à ne pas faire
Première erreur : attendre 2028 pour agir sur un F. Les devis explosent dès que la date approche et les artisans RGE sont débordés. Deuxième erreur : faire confiance à un seul diagnostiqueur. Demandez un deuxième avis si le DPE vous paraît incohérent. Troisième erreur : croire que « changer les fenêtres » fera passer une classe — en isolation thermique, les fenêtres pèsent 15 % seulement. Quatrième erreur : ne pas vérifier la certification du diagnostiqueur sur l’annuaire officiel du ministère.
Chiffres et calendrier à date d’avril 2026. Vérifiez auprès de l’ADEME et de france-renov.gouv.fr avant toute décision — des reports partiels ou dérogations peuvent intervenir.