La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a programmé un calendrier d’élimination progressive des passoires thermiques du parc locatif français. Après les DPE G — interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 pour les nouvelles signatures de bail — c’est une longue marche qui s’engage vers 2034. Les logements classés E sont dans le viseur : à partir du 1er janvier 2034, il sera impossible de louer ou de renouveler un bail pour un bien affichant cette classe énergétique. Avec environ 3,4 millions de logements E recensés en France (données ADEME 2024), l’enjeu est considérable pour les propriétaires bailleurs.
Le calendrier complet des interdictions de location
Le calendrier DPE 2025-2028 s’articule en trois vagues successives. Première vague, depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G (consommation supérieure à 420 kWh d’énergie primaire par m² et par an) ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location, ni d’un renouvellement de bail. Deuxième vague, au 1er janvier 2028 : les DPE F (entre 330 et 420 kWh/m²/an) rejoignent cette liste. Troisième vague, au 1er janvier 2034 : les DPE E (entre 250 et 330 kWh/m²/an) seront à leur tour interdits à la location. Ce calendrier s’applique à la France métropolitaine ; les DOM bénéficient d’un décalage de deux ans pour tenir compte des spécificités climatiques.
Le parc concerné est massif. En 2025, on estimait à 1,5 million le nombre de logements F encore sur le marché locatif malgré les restrictions de gel des loyers entrées en vigueur dès 2022 pour cette classe. Pour les E, la donnée est plus lourde : 3,4 millions de logements, soit environ 11 % du parc résidentiel français. Propriétaires : vous avez huit ans pour agir, mais les délais d’instruction des aides (MaPrimeRénov’, CEE) et les carnets de commandes des artisans RGE plaident pour ne pas attendre 2032 pour lancer les travaux.
Qu’est-ce qu’un logement classé DPE E ?
Un logement DPE E consomme entre 250 et 330 kWh d’énergie primaire par m² et par an, et émet entre 50 et 70 kg CO2 eq/m²/an. Concrètement, cela correspond souvent à une maison ou un appartement des années 1975-2000, chauffé à l’électricité par des convecteurs ou par une chaudière gaz sans isolation performante. Pour une maison de 100 m² classée E, la consommation annuelle se situe entre 25 000 et 33 000 kWh d’énergie primaire, soit une facture estimée à 2 000-3 000 € selon le type de chauffage. En comparaison, un logement DPE C consomme deux fois moins.
Ce qui change pour les propriétaires bailleurs à partir de 2034
À partir du 1er janvier 2034, un propriétaire ne pourra plus signer un nouveau contrat de location — ni un bail de mobilité, ni un bail étudiant, ni un bail classique — pour un logement classé E. Les baux en cours à cette date ne seront pas immédiatement résiliés ; la loi protège les locataires en place. Mais au premier renouvellement ou à la première remise en location après 2034, le bien devra avoir été mis à niveau. Un locataire pourra demander en justice une réduction de loyer ou la réalisation de travaux sous astreinte si le bailleur contrevient à cette obligation. Pour les biens en copropriété, la mise aux normes dépend également des votes en assemblée générale — une raison supplémentaire d’anticiper.
Quels travaux pour passer d’un DPE E à D ou C avant 2034 ?
La hiérarchie des gains en rénovation énergétique est bien établie. L’isolation des combles perdus représente le geste le plus rentable : pour 1 500 à 4 500 € de travaux, les pertes thermiques par le toit diminuent de 25 à 30 %. Vient ensuite l’isolation des murs (20-25 % de gain pour 6 000 à 15 000 € en ITE), puis le remplacement du système de chauffage (30-40 % de gain sur la consommation). Un logement E passant par ces trois étapes dans le cadre d’une rénovation globale peut atteindre la classe C ou D. Utilisez le simulateur DPE en ligne pour estimer votre DPE cible avant travaux : cet outil gratuit, mis à jour en 2026, intègre les nouvelles règles de calcul DPE.
Coût estimé de la mise aux normes DPE E → D
Pour un logement E typique de 80 m², le bouquet de travaux permettant de passer en D comprend généralement l’isolation des combles (1 500-3 500 €), l’isolation partielle des murs (3 000-8 000 €) et le remplacement d’une chaudière gaz par une PAC air/eau (8 000-15 000 €). Budget brut total : 12 500 à 26 500 €. Après MaPrimeRénov’ 2026 pour un ménage à revenus intermédiaires, le reste à charge descend à 5 000-12 000 €. Pour les ménages modestes, les aides combinées (MaPrimeRénov’ + CEE + Éco-PTZ à taux zéro) permettent dans certains cas de couvrir 80 à 90 % du coût total.
Stratégie pour les bailleurs : agir avant 2028, pas en 2033
Les professionnels de l’accompagnement énergétique (conseillers France Rénov’) le répètent : les carnets de commandes des artisans RGE se remplissent déjà 6 à 12 mois à l’avance dans les grandes agglomérations. Avec les vagues successives de 2025 (G), 2028 (F) et 2034 (E), la demande va s’accélérer. Agir maintenant présente trois avantages : bénéficier des barèmes d’aides actuels avant tout ajustement à la baisse, éviter les délais d’attente, et lisser la dépense sur plusieurs exercices fiscaux. Un propriétaire bailleur d’un DPE E qui lance les travaux en 2026-2027 sera tranquille pour les deux décennies suivantes.
Pour en savoir plus sur les risques locatifs, consultez notre article sur le DPE E en location : que risque-t-on en 2026, et anticipez les coûts avec notre guide sur le prix d’un diagnostic énergétique.