Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, le calendrier d’interdiction progressive des « passoires thermiques » en location s’est installé dans le quotidien des propriétaires bailleurs. Si les logements classés G ont déjà été interdits à la location à compter du 1er janvier 2025 (pour les nouveaux contrats dans les zones tendues), les logements DPE E suscitent une question récurrente : sont-ils encore autorisés en 2026, et quels risques encourt-on si l’on maintient un tel bien sur le marché locatif ?
Ce que signifie concrètement un DPE E
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore) selon deux critères : la consommation d’énergie primaire en kWhEP/m²/an (énergie primaire, qui tient compte des pertes de production et de transport) et les émissions de gaz à effet de serre en kgCO₂eq/m²/an. Un logement DPE E affiche une consommation d’énergie primaire comprise entre 251 et 330 kWhEP/m²/an, ce qui représente une facture annuelle de chauffage et d’eau chaude sanitaire de l’ordre de 1 800 à 2 800 € pour 70 m² en zone climatique H1 (Nord de la France), selon les estimations ADEME de 2024.
Le DPE actuel, réformé le 1er juillet 2021, repose sur une méthode de calcul conventionnelle (3CL-DPE 2021) qui prend en compte les caractéristiques du bâti — isolation, système de chauffage, ventilation, surface vitrée, exposition — indépendamment des habitudes de consommation des occupants. Cette réforme a rendu le DPE opposable juridiquement : depuis novembre 2021, un acquéreur ou locataire peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur si le DPE s’avère inexact et lui a causé un préjudice. Un logement DPE E mal entretenu ou sous-estimé représente donc un risque juridique croissant.
Le calendrier des interdictions de location par classe
La loi Climat et Résilience a fixé un calendrier progressif d’exclusion des logements énergivores du marché locatif. Les logements G+ (plus de 450 kWhEP/m²/an) ne peuvent plus faire l’objet de nouveaux baux depuis le 1er janvier 2023. Les logements G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Les logements F seront interdits à compter du 1er janvier 2028. Les logements E ne seront interdits à la location qu’à partir du 1er janvier 2034. En 2026, un logement DPE E peut donc être légalement mis en location, mais plusieurs restrictions financières s’appliquent dès maintenant.
Il est primordial de distinguer deux situations : les baux en cours (pour lesquels le propriétaire ne peut pas résilier le bail en raison du DPE) et les nouvelles locations ou renouvellements de bail. Pour les renouvellements, la loi de finances pour 2023 a introduit l’obligation d’annexer un plan pluriannuel de travaux pour les logements F et G, une mesure qui pourrait être étendue aux logements E d’ici 2028. Nous recommandons d’anticiper dès 2026 pour éviter de se retrouver sous pression en 2033.
Gel des loyers et contraintes financières dès 2026
C’est sur le terrain financier que les propriétaires de logements DPE E ressentent les premières contraintes. Depuis le décret du 24 août 2022, les propriétaires de logements classés F et G ne peuvent plus augmenter les loyers, y compris lors du renouvellement du bail ou d’une relocation. Ce gel des loyers a été étendu aux logements E dans les zones tendues (agglomérations de plus de 50 000 habitants soumises à la taxe sur les logements vacants) à partir du 1er juillet 2023, selon les dispositions de la loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat. Concrètement, un bailleur parisien possédant un studio DPE E ne peut pas réviser son loyer à la hausse depuis juillet 2023, quelle que soit l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
Audit énergétique obligatoire pour la vente d’un logement DPE E
Si vous envisagez de vendre un logement DPE E (ou F ou G), vous avez l’obligation depuis le 1er avril 2023 de fournir un audit énergétique réglementaire en plus du DPE. Cet audit, plus complet et plus onéreux que le simple DPE (500 à 1 500 € selon la taille du bien), identifie les travaux prioritaires et propose un parcours de rénovation par étapes menant jusqu’à la classe B. L’absence d’audit lors d’une vente est passible d’une amende et peut engager la responsabilité du notaire. Un futur acheteur peut par ailleurs invoquer le défaut d’audit pour obtenir une réduction du prix de vente a posteriori.
Travaux prioritaires pour améliorer un logement DPE E
Pour sortir de la classe E et atteindre la classe D (151-250 kWhEP/m²/an), trois postes de travaux s’avèrent généralement prioritaires. L’isolation de la toiture — rampants ou combles perdus — supprime le premier poste de déperdition (25 à 30 % des pertes). Le remplacement d’un système de chauffage énergivore — chaudière fioul ou électricité pure — par une pompe à chaleur air/eau réduit la consommation d’énergie primaire de 40 à 60 %. L’isolation des murs par l’extérieur (ITE) traite 20 à 25 % supplémentaires des déperditions. La combinaison de ces trois postes conduit dans la quasi-totalité des cas à atteindre la classe C ou D, voire B pour les logements bien orientés en zone H2.
Pour estimer précisément l’impact de chaque lot de travaux sur votre étiquette DPE, utilisez notre simulateur DPE en ligne qui calcule la classe probable après travaux. Si votre logement comporte des rampants non isolés, notre guide sur l’isolation des rampants détaille les méthodes, coûts et aides disponibles. Pour un chantier de rénovation complet, France Rénov’ (france-renov.gouv.fr) propose une aide humaine gratuite via les conseillers « Mon Accompagnateur Rénov’ ».
Aides disponibles pour rénover un logement DPE E en 2026
MaPrimeRénov’ (MPR) est ouverte aux propriétaires bailleurs depuis le 1er janvier 2020. En 2026, un bailleur peut percevoir MPR à condition de s’engager à louer le bien à un loyer conventionné pendant au moins six ans (convention Anah). Les taux de prise en charge varient selon les revenus des locataires en place : jusqu’à 35 % des travaux pour les ménages modestes et 15 % pour les ménages aux revenus intermédiaires, à date d’avril 2026 — les barèmes évoluent au 1er janvier de chaque année. Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) s’ajoutent indépendamment du statut de bailleur ou de propriétaire occupant.
Le dispositif « Loc’Avantages » de l’ANAH permet, en parallèle, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les revenus fonciers en échange d’un loyer inférieur aux prix du marché. Ces deux leviers — MPR et réduction fiscale — peuvent se cumuler et rendent l’opération de rénovation d’un logement DPE E financièrement pertinente pour la majorité des bailleurs, en particulier s’ils anticipent l’échéance de 2034. Pour connaître le coût d’un diagnostic de performance énergétique avant de lancer les travaux, notre article détaille les tarifs pratiqués en 2026.
Anticipez l’interdiction de location DPE E en 2034 et estimez votre classe avec notre simulateur DPE : classe énergétique de votre logement.